Nota fiscal de aluguel (NFS-e): quais são as mudanças com a Reforma Tributária?

Contratos e recibos já fazem parte do dia a dia das operações de aluguel de imóveis. Com a Reforma Tributária, essa documentação passa por mudanças, incluindo a emissão de nota fiscal de aluguel em situações específicas.

A novidade está ligada à implantação do IBS e da CBS e levanta questões sobre quais locadores deverão cumprir a obrigação e quais serão os efeitos sobre os contratos em vigor.

Quem deverá emitir a nota fiscal de aluguel?
A documentação será feita pela Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e), no padrão nacional. Entretanto, a exigência não se aplica a todas as pessoas que recebem rendimentos de aluguel.

As pessoas jurídicas enquadradas como contribuintes do IBS e da CBS passam a integrar essa sistemática. Para as pessoas físicas, a Lei Complementar nº 214/2025 determina condições específicas.

No caso da pessoa física, é necessário cumprir simultaneamente dois critérios, considerando as operações realizadas no ano anterior:

• Ter receita com locação, cessão onerosa ou arrendamento superior a R$ 240 mil, com atualização desse limite pelo IPCA;
• Realizar essas operações com mais de três imóveis distintos.

Se um desses requisitos não for atendido, a pessoa física não se enquadra nessa hipótese. A lei também estabelece outra possibilidade: o enquadramento como contribuinte pode ocorrer no próprio ano quando a receita dessas operações ultrapassar em 20% o limite aplicável.

Para os contribuintes abrangidos pelas regras, o cronograma nacional estabelece a emissão da NFS-e nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis a partir de 1º de dezembro de 2026.

Qual é a responsabilidade da imobiliária?
O fato de uma imobiliária administrar o imóvel não faz com que ela assuma automaticamente a obrigação de emitir a nota referente ao aluguel.

São operações distintas: a locação é uma operação do proprietário, enquanto a imobiliária realiza serviços de administração ou intermediação e emite o documento correspondente à sua própria remuneração.

Para emitir a nota em nome do locador, a imobiliária deverá contar com autorização formal para representá-lo e utilizar um sistema que permita a emissão por terceiros.

O que acontece com os contratos que já estão em vigor?
A orientação é analisar os contratos existentes para verificar se a nova tributação torna necessário algum ajuste.

Também merece atenção o regime tributário opcional previsto para determinados contratos por prazo determinado, celebrados antes da publicação da Lei Complementar nº 214/2025.

Para os contratos que atendam às condições legais:

• O contribuinte poderá escolher o recolhimento de IBS e CBS com alíquota conjunta de 3,65% sobre a receita bruta recebida, em substituição à sistemática regular;
• Nos contratos não residenciais, essa opção poderá ser aplicada durante o prazo original contratado;
• Nos contratos residenciais, sua aplicação fica limitada ao término do prazo contratual ou a 31 de dezembro de 2028, conforme o que ocorrer primeiro.

Para aderir a esse regime, será necessário demonstrar que o contrato cumpre os requisitos de data e formalização estabelecidos na legislação.

Como funcionará a emissão da nota fiscal de aluguel?
As operações de locação serão registradas por meio da NFS-e. O padrão nacional já contempla um código próprio para essas operações, além de campos destinados à identificação do imóvel, do locador e do locatário.

Por isso, o proprietário deve manter os dados organizados e conferir como será realizada a emissão no sistema utilizado. Empresas e profissionais que administram imóveis também precisarão adequar seus sistemas ao novo padrão.

Embora o documento utilizado seja a NFS-e, a locação pura de imóveis não passa a ser um serviço sujeito ao ISS. Juridicamente, a locação corresponde à disponibilização do uso de um bem, e não à prestação de um serviço.

Dessa forma, a nota fiscal serve para registrar a operação dentro da nova sistemática do IBS e da CBS, sem alterar a natureza jurídica do aluguel.

Nota fiscal de aluguel: principais mudanças na prática

• A obrigação de emitir NFS-e alcança somente os locadores enquadrados como contribuintes do IBS e da CBS;
• Para pessoas físicas, o enquadramento pelo ano anterior exige receita superior a R$ 240 mil, com atualização pelo IPCA, e operações com mais de três imóveis distintos, ao mesmo tempo. Também existe a hipótese de enquadramento no próprio ano quando a receita ultrapassar em 20% o limite aplicável;
• O cronograma nacional prevê a emissão da NFS-e para locações a partir de 1º de dezembro de 2026;
• Os contratos em vigor não precisam ser refeitos automaticamente, mas devem ser avaliados quanto aos efeitos tributários;
• Mesmo com a participação de uma imobiliária, o aluguel continua sendo uma operação do locador. A comissão e a administração correspondem aos serviços da imobiliária;
• A emissão da nota fiscal não transforma a locação pura de imóveis em serviço sujeito ao ISS.