Como a tributação dos aluguéis deve mudar com a Reforma Tributária?

A tão aguardada Reforma Tributária começa a ganhar vida prática e já tem previsão para impactar diretamente quem obtém renda com locação de imóveis.
A partir de 2026, entra em vigor a Lei Complementar nº 214/2025, marcando o início de um novo modelo de tributação no Brasil.
Com as mudanças, a renda proveniente de aluguéis deixará de ser tributada exclusivamente pelo IRPF e passará também a sofrer incidência do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Trata-se de uma das alterações mais significativas que o mercado imobiliário já viu, com reflexos diretos sobre investidores, proprietários e famílias que dependem do aluguel como fonte de renda.
Embora haja uma fase de transição até 2033, os efeitos práticos começam já em 2026, trazendo mudanças importantes na rentabilidade das operações de locação.

O que efetivamente muda?

Atualmente, a tributação para pessoas físicas ocorre apenas pelo Imposto de Renda, calculado segundo a tabela progressiva. Já empresas do setor pagam uma carga mais ampla, envolvendo ISS, PIS e Cofins.
A partir de 2026, o cenário se altera:

• Pessoas físicas que possuírem mais de três imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil passarão a recolher IBS e CBS sobre os valores recebidos pela locação.
• Além disso, quem ultrapassar esse limite anual em até 20% também será automaticamente incluído no novo regime.

IBS e CBS: como esses tributos atuarão?

Os dois impostos centrais do novo sistema são:

• IBS - Imposto sobre Bens e Serviços, gerido por estados e municípios;
• CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços, arrecadada pela União.

Esses tributos substituirão gradualmente ISS, PIS e Cofins. Pela primeira vez, passarão a incidir de forma direta sobre aluguéis de imóveis e, em alguns casos, até sobre operações de venda.

A importância da contabilidade neste novo contexto

Com tantas mudanças, o suporte de um profissional contábil experiente será indispensável. A equipe especializada do Financial Contábil está preparada para apoiar sua empresa em cada etapa dessa adaptação, garantindo segurança, clareza e eficiência diante das novas exigências tributárias.